Investere i eiendom 2023 – Beste metoder for investering i eiendom

Ulike måter å investere i eiendom

Å drive som eiendomsinvestor kan altså gjøres ulikt vis, og det er mange måter du kan øke avkastningen på boliginvesteringen. 

Skal du kjøpe eiendom i dag er hovedregelen at du må ha minst 15 prosent av boligens verdi i egenkapital. Det vil si at du må ha 600,000 kroner skal du kjøpe en bolig til 4 millioner kroner, eller 300,000 kroner om boligens verdi er 2 millioner kroner. 

Ønsker du derimot å investere i eiendom uten egenkapital, kan alternative løsninger som aksjer, fond og Crowlending være gode alternativ. La oss ta en nærmere titt på de ulike metodene. 

Crowdlending – Investere i eiendomslån

Crowlending er en måte å investere i lån til bedrifter. Her er det du tar rollen som långiver og tjener penger på rentene som betales for lånet. Crowlending er på norsk oversatt til “folkefinansiering”, og det går ut på at bedrifter og eiendomsprosjekter låner penger av deg og av andre privatpersoner. Dermed er den en indirekte form for eiendomsinvestering. 

Å investere i eiendomslån er i dag høyt etterspurt. Det av flere årsaker; 

• De fleste lån har sikkerhet i fast eiendom.
• Avkastningen er ofte ganske høy, et sted mellom 7 og 15 prosent, men ofte på rundt 9 prosent. 
• Du kan starte med relativt lite i egenkapital. En investering trenger ikke å koste mer enn enn noen hundrelapper. 
• Mesteparten av utbetalingene er månedlige. 

Med andre ord gir eiendomslån mulighet til høy avkastning og det til en balansert risiko. De månedlige utbetalingene gjør dessuten at du får passive inntekter. I tillegg er det på langt nær en like omfattende og tidkrevende prosess som å kjøpe egen bolig. 

Flipping

“Flipping” går raskt forklart ut på å kjøpe et oppussingsobjekt, pusse opp og selge videre for en høyere pris enn det boligen først ble kjøpt for. Her er formålet utelukkende å tjene penger på renovering. 

Det finnes drøssevis av eventyrhistorier av folk som har kjøpt eldre boliger til en forholdsvis billig penge, og solgt videre med skyhøyt gevinst. Flipping er utvilsomt en populær måte å investere boligmarkedet, men dette krever både mer tid og egenkapital. 

Her må du også ha et snev av teft skal du lykkes. For det første må du planlegge hva det vil koste deg å pusse opp boligen, samtidig som du må kjenne til markedet. Klarer du ikke å kjøpe til en billig pris, eller sliter med å få solgt, risikerer du at kostnadene for selve opppussingsjobben faktisk spiser av fortjenesten du får ved et salg. 

Likevel, flipping er av opplagte grunner svært spennende. Særlig om du har nok kapital og er kjent med interiørtrendene. Mange som er på boligjakt er også villige til å betale en ganske mye høyere pris for noe som er fresht og nyoppusset, kun for å slippe å bruke tid og penger på oppussing.   

Investere i eiendom for utleie

Å investere i eiendom for utleie innebærer å kjøpe en sekundærbolig som du leier ut til andre. I likhet med Flipping skal du heller ikke her bo i boligen, men altså leie den ut. Her er det imidlertid viktig at du planlegger godt slik at ikke utgiftene overstiger inntektene.  

Dette er en blemme mange har brent seg på. Det er mange kostnader som skal med i regnestykket når du investerer i utleieeiendom, både i form av avdrag, skatt, vedlikehold, felleskostnader og annet. 

Ikke minst krever dette mye i egenkapital – minst 15 prosent for å være eksakt, men hele 40 prosent om boligen er i Oslo. Dermed er det en ganske dyr investering, hvor også risikoen for å tape penger er nokså stor – i alle fall om du ikke har stålkontroll på utgiftene. 

Men har du kontroll på utgiftene og klarer å leie ut til en høyere pris enn de månedlige kostnadene, er det helt klart gode penger å tjene på investere i eiendom for utleie. Ikke bare gir det passive inntekter, men du får også med deg den eventuelle prisstigningen på boligen.  

Utleie av rom i egen bolig

Eier du allerede bolig og har mulighet til å leie ut et eller flere rom, er dette absolutt noe du bør vurdere. Utleie av rom i egen bolig kan være svært lønnsomt og det har flere fordeler; 

• Leieinntektene er skattefrie, så lenge du leier ut mindre enn halvparten av din bolig
• Du får passive inntekter
• Du kan selv bestemme hvor mye du skal ta for å leie ut rom i egen bolig 
• Lav risiko og generelt lave kostnader
• Inntektene kan brukes til å nedbetale lån 

Mange av de dyktigste eiendomsmogulene har startet nettopp på denne måten. Ved å leie ut et eller flere rom, eller til og med en hybel, får du løpende inntekter som på sikt kan skape en god formue. Med denne formen kan du bygge og ekspandere videre, og kanskje investere i en sekundærbolig. 

Takket være en rekke elektroniske løsninger er det også relativt enkelt å leie ut boligen med et kortere tidsperspektiv. Skal du på reise kan det være gode penger å tjene på å leie ut hele leiligheten/boligen mens du er borte.   

Investere i aksjefond for eiendom

Har du hverken egen bolig eller nok egenkapital til å kjøpe bolig, er det å investere i såkalte eiendomsfond, også kjent som Real Estate Investment Trust (REIT), en god løsning. 

Når du investerer i aksjefond for eiendom, investerer du i et investeringsselskap som investerer i eiendomsaksjer. Bedre forklart, så er det som et vanlig fond bare at det inneholder aksjer innen eiendom

Typiske områder et REIT investerer i er leilighetsbygg, kontorbygg, kjøpesentre, hoteller, lageranlegg etc. For å kvalifiseres som et eiendomsfond må minst 90 prosent av beholdningen bestå av eiendomsaksjer. 

Den største fordelen, det er mange fordeler vel og merke, er at du får en bred eksponering mot flere eiendomsaksjer i en enkelt investering. Det gir; 

• Redusert risiko
• Mulighet for god avkastning

Dessuten korrelerer slike aksjer lite med resten av aksjemarkedet og det er lave kostnader knyttet til en investering. Du trenger ikke bruke mer enn noen hundrelapper.  

Sett i et historisk perspektiv har såkalte eiendomsfond gitt meget god avkastning. Fra 1972 og til 1992 har REIT-indeksen FTSE NAREIT gitt en årlig avkastning på 13,3 prosent. Den brede aksjeindeksen S&P 500 har i samme periode hatt en årlig avkastning på 12,1 prosent. 

Investere i aksjer i eiendom

Å investere i eiendomsaksjer er på sett og vis det samme som å investere i et eiendomsfond. Forskjellen er at du selv er ansvarlig for å velge aksjer, og er også nødt til å kjøpe aksjene til flere enkeltselskaper for å oppnå en bred markedseksponering. 

Når du investerer i et fond får du automatisk bred eksponering, samt at det er profesjonelle som velger hvilke aksjer som fondet skal inneholde. Du får derimot ikke rett på utbytte og heller ikke stemmerett på generalforsamlingen investerer du i fond, noe du gjør når du kjøper aksjer. 

Måten du tjener penger på aksjer er om de stiger i verdi og du selger dem videre til en høyere pris enn det du kjøpte for. Du kan også tjene penger på utbytte, som er når selskapet betaler en del av sitt overskudd til aksjonærene.